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加油站租赁经营的10大陷阱

来源: 梁京存网易博客  作者: 梁京存网易博客  更新时间:2014-11-24 浏览:

长期以来,由于成品油这种商品从原油开采到加入车内作燃料,所经历的产业链长,而且销售渠道单一,一直被视为石油石化产业的价值终端。同时,政府对成品油实行零售许可制度,特别是汽油被列入化学危险品经营范畴。而且,很长时间内,我国加油站的所有权和经营权都是政府名下的国有企业,在“非传统行业”进入之前,油站本身只是作为一个经营场所,并没有表现出它的商品特征。

一切始于竞争,始于上个世纪末年的石油、石化南北分治。从那以后,尽管加油站数量一直在增加,而价格却从未回头。因为这些年,卖油赚钱,卖加油站更赚钱!

迄今为止,随着政府对新建加油加气站申请条件的逐步放开,加油站“买卖”经历了两个实质性阶段:一是放开之前。站不值钱,手续值钱。二是放开之后。手续和站都不值钱,位置值钱。

但不论在那个阶段,加油站作为商品进入交易,决定其价格的价值因素构成有4个:1、土地、设备及建设费用;2、满足政府特种商品经营许可,具有独立法人资格,具备合法经营所有条件;3、位置、商圈所决定的市场潜力。4、投资主体多元化程度。

不需要过多的解释,业主(经营者)获取“自营油站”的方式无非有3种:新建、收购和租赁。其它方式,如特许经营、委(受)托经营、合资合作等,经营风险相对较小,不在本次分析范畴。无论采取那种方式自营,效益总是与风险相伴的。实践中,风险最大的,莫过于加油站的租赁经营。

加油站作为一种特殊的商业地产,在以租赁作为商业运作方式时,合作双方更多关注的是具有租期长、租金高、经营许可手续变更复杂的特点,如果租赁双方对相关法律和商业风险考虑不足,就容易在日后引发矛盾,酿成纠纷。在加油站租赁实务中,必须提防以下10大陷阱。

陷阱一:出租主体

特别是正在运营的油站,土地(房屋)所有权、使用权、地上物(房屋、建筑物及设备、设施)、油站经营者(营业执照上的法人代表及前置审批手续显示的“所有者”)不属于“一(伙)个人”的现象普遍存在,错综复杂。

租赁合同签订前除了需要逐一核实各项证书的原件,还要根据油站经营历史,理顺所有资产及油站经营权变化过程,必要时还应到相关机构、利益相关方查询、核实权属登记情况或上游合同的真实性。这样做的主要目的,是为了核实油站的出租方与加油站当前经营权人、资产所有者和土地使用权人的关系。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查,则可能会掉进出租方“合同效力”的陷阱。

对于加油站来说,出租主体的合法性不仅体现在所有者的身份合法性上,还应当包括所租赁资产的物理组成――加油站设施、设计应符合国家现行加油站设计规范和消防安全法规等要求,加油站供水、供电应满足加油站正常经营的需要;加油站的进出道路、公路开口甲方应保障正常经营的使用。

陷阱二:土地性质

很多加油站之所以不能买卖只能出租,主要局限于土地性质――非国有出让的集体土地、划拨土地、甚至是非法占用的耕地。由于历史的原因,在这些土地上建设并经营至今的油站,虽然几经“专项整治”,依然延续着历史,“存在就是合法”的这个命题似乎成了它们存在的理由。与那些“土地证照规范、建设程序合法、 ‘规划两证’齐全”的站相比,这些站风险是显而易见的。

租赁油站最大的法律风险普遍存在于第三方土地使用权纠纷。所涉及的案例包括油站出租方与土地所有者之间关于土地租赁年限、租金支付方式、是否允许转租、土地使用限制、租赁期间相关税费的承担等环节,稍有不慎,就会落入三方纠纷的陷阱。

陷阱三:转租问题

转租是包括加油站在内的商业地产租赁中经常遇到的事关双方切身利益的敏感问题,是指承租者在租赁期间将其承租油站再出租的行为。换言之,即在油站原出租方合同约定或书面同意的情况下,承租者可以充当“二房东”把油站的部分房屋、场地、设施或者油站整体再出租,并从中获取收益。但如果承租人擅自转租,则构成违约行为,严重的可导原合同解除。即便是合同双方约定可以有条件转租,但转租合同条款若与原合同约定的权利义务不一致,可能会导致更加复杂的合同纠纷。

陷阱四:租期内新增资产

租赁期内,为保持连续经营,如因国家法律法规或政策强制要求需要更新设备、设施的,或加油站的原设备、设施在使用过程中因自然老化或使用不当导致无法继续使用,应当由谁更新,谁来承担费用,产权如何界定,合同期满残值如何处置等等,不仅在合同谈判过程中要想的周到,因为事情复杂,容易触发纠纷的因素无法穷尽表述,实践中最好的办法是“负面清单”模式。

注意,有些资产的新增选择不一定都是两厢情愿的。比如承租方想扩大站房面积,改变站房结构,甚至增加加气设施等,面子上看起来是对承租方“有益无害”,但如果没有双方有效的协商一致的证据支持,可能就意味着一场窝心的官司。

陷阱五:租金支付方式

无怪乎“一次付清或分期支付”,“一付多年,多年一付”,或者“一年一付,先付后租(先租后付)”或者“周期递增”或者先付N年,之后M年一付等等,可以根据双方意愿友好协商,但陷阱往往就直接埋在伸手拿钱的关键环节上。不同资产状况、位置条件、规划风险、改造投入等基础条件的油站,对于租金的支付方式,需要综合评估风险程度,没有什么开发工具能取代理性和精明。

在付款租期的计算,也就是租金支付的时点上,如果表述不清,约定不明,可能会落入租金无限期拖延的怪圈。

陷阱六:单方违约

因为政策也好,由于行情也罢,加油站经营者很少能过上风平浪静的日子,要时会挣个盆满钵满,有时会赔个吊蛋净光,这都会在不同的时段诱发合同双方主动毁约的冲动。特别是这些年,有些地段加油站的续租价格比起10年前翻了10倍不止,那些已经年长的油站出租方这一辈子最大的愿望就是看到自家的油站租期届满。当然,也有些等不及或者不想等的,通过研究合同的“漏洞”,或着算计违约的成本,拿起法律武器,通过协商或诉讼,提前实现了自己的梦想。这期间,有暗中窃喜的,有痛苦一生的,这都源自当初合同双方违约责任约定的精到和马虎!

陷阱七:费用承担

特别是对于出租方,在定期或一次性取得承租方的租金之前和租赁期内,按照合同约定的条款,为达到或满足油站正常经营的条件(一般是指政府行政许可),应当有自己一方交纳和承担的费税,如开具租赁费发票需要足额交纳的税额、土地使用税(收益金)、道路开口费、证照办理(变更)费用等等,以及由于加油站土地使用、规划建设、消防距离等先天缺陷有可能遭受的处罚,等等。所有这些,都应该作为油站的租赁成本考虑周全,否则就很可能遇到“入不敷出”的尴尬倒霉。

另外,作为合理避税的手段,提醒各位加油站业主,对于加油站这样的不动产租赁,土地和地上房屋的税率是不一样的!

陷阱八:权利负担

在租赁合同签署前承租人应对租赁物权属情况进行调查,以确认是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的,权属有争议的物业就不能进行租赁。除此以外,油站设定了抵押担保会不会对租赁造成影响呢?《物权法》颁布以后第一百九十条对这个问题做了明确规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在,但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的效力。

因此,如果地产先抵押,后出租的,业主应该书面告知承租人,承租人也应该通过地产登记查询主动了解物业权利负担的相关情况。

双方还应在租赁合同中明确约定当抵押权实现造成租赁合同解除的,各自应承担什么责任,善后事宜如何处理等。

陷阱九:优先购买权

合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。

依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:

1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租方不享有此项权利。

2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁油站后享有,并且必须在接到出卖通知后三个月内行使,如双方无其他约定的话。

3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。

所谓同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。

从出租人一方说,如果出卖租赁油站而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖油站,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁油站卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

现实中,有的业主因对此法律规定不了解,没有履行出售前的通知义务,后被承租人起诉到法院要求确认买卖合同无效的情况也时有发生。

陷阱十:经营责任

商业地产出租必然涉及到承租人经营行为合法合规性的问题。

出租方与承租方是两个独立的民事主体,承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利,同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。

有的租赁合同赋予了业主对承租方经营合规性的监督权,包括当承租人出现严重违法行为的时候,业主享有可以提前解约,收回房屋的权利。

因此,承租人对此切不可大意,既要遵守法律规定诚信经营,也要注意对自身合法权益的保护。

除了上述这些大的陷阱,在加油站租赁实务中,还存在诸如经营期间站前道路因改道或施工改造等原因导致车流量骤减、合同期满经营证照变更责任、合同期油站因政府行为遭遇拆迁或不可抗力因素免责、第三方违约导致油站停业等方面的深浅不一、无奇不有的“小坑儿”,稍有不慎,阴沟里翻大船的案例也并不鲜见。

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